NEPREMIČNINE

Cene v nebo, kaj pa najemnine?

Objavljeno 06. september 2018 22.14 | Posodobljeno 06. september 2018 22.38 | Piše: T. V.

Predvsem na najbolj zaželenih lokacijah primanjkuje stanovanj.

V Ljubljani po nekaterih ocenah primanjkuje okoli 3000 stanovanj. FOTO: Mavric Pivk, Delo
LJUBLJANA – Cene nepremičnin se v zadnjem času dvigajo v nebo, čeprav še niso dosegle rekordnih ravni leta 2008. Višje cene nepremičnin vplivajo tudi na višino najemnin, a se te dvignejo z zamikom, njihovo povišanje pa ni sorazmerno z rastjo cen nepremičnin, pravijo nepremičninski agenti, je pa to odvisno tudi od območij. »Kjer je povpraševanje večje (npr. stanovanja v Ljubljani, obali, ipd.), je tudi možnost za rast cen ter najemnin večja«, pravi Alen Komić (ABC Nepremičnine).
 
»Seveda lastnik, ki je nepremičnino kupil z namenom oddajanja, pričakuje ustrezen dohodek, preračunan v odstotkih glede na vložek. Pravzaprav ugotavljamo, da se je donos od najemnine, ki ga najemodajalec lahko pričakuje glede na vrednost nepremičnine, v zadnjih letih padel, kar pomeni, da so se cene nepremičnin dvignile bolj kot višina najemnine, ki jo je moč doseči na trgu,« pojasnjuje Vesna Levstek (Nepremičnine Plus).

Najemnine višje tudi za petino 

Stanka Solar (Stan nepremičnine) pa pravi, da so se v zadnjih mesecih najemnine na območju Ljubljane povečale tudi do 20 odstotkov. »Pričakujemo, da bodo najemnine sledile zvišanju cen stanovanj in s tem ohranjale donos na vložena sredstva. Glede na dejstvo, da je donos od najemnin v Sloveniji skoraj polovico manjši od donosa v nekaterih drugih državah EU, lahko postopno pričakujemo precejšnje povečanje cen najemnin.«
 
image
Najmenine so se v Ljubljani dvignile za okoli 20 odstotkov. FOTO: Leon Vidic, Delo
Na cene najema vpliva tudi skopa ponudba najemnih stanovanj na trgu, predvsem v mestih in bližnji okolici, pravi Rok Hudnik (Roni team). Bojan Drevenšek (Domodom) pa meni, da bi na Obali lahko oddali več sto stanovanj tako za stalno bivanje kakor tudi za turistično rabo, če bi se spremenila najemodajalska miselnost v Sloveniji.

V Ljubljani 3000 stanovanj premalo 

Komić ocenjuje, da v Ljubljani 1- do 2-sobnih stanovanj primanjkuje nekaj sto. Malo manj je povpraševanja po čisto majhnih stanovanjih (garsonjerah) in po večjih stanovanjih (štirisobnih in več). Hudnik pa ocenjuje, da v Ljubljani primanjkuje vsaj 3000 primernih enot (to pomeni, da so stanovanja ustrezna glede na velikost in zagotovljena parkirna mesta in da so ustrezno vzdrževana ali dovolj nova, da so tudi tekoči stroški vzdržni in da so višje enote opremljene z dvigalom).
 
Solarjeva večjo težavo vidi v urejenosti najemniških stanovanj, »kajti najemnik si želi urejena stanovanja na ustrezni lokaciji in sprejme tudi višjo najemnino, če je stanovanje lepo opremljeno in urejeno. V Ljubljani manjkajo predvsem najemna stanovanja za mlade z najemnino, ki bi bile nižja od tržne. Ocenjujem, da Slovenija potrebuje okrog 9000 tovrstnih stanovanj.«
 
image
GETTY IMAGES Airbnb. FOTO: Getty Images
Kako na pomanjkanje najemniških stanovanj vpliva med Slovenci vse bolj priljubljeno oddajanje stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Booking?

Turistično povpraševanje lahko vpliva na ponudbo najemniških stanovanj, saj se ob visoki stopnji povpraševanja zmanjša število stanovanj, ki ga lastniki ponujajo v normalna najemniška razmerja, meni Drevenšek.
 
Lastniki tistih stanovanj, ki so boljša, lepša in v bližini centru mesta oz. na atraktivni lokaciji za takšno oddajanje, se velikokrat raje odločijo za kratkoročno oddajanje prek omenjenih portalov, saj je zaslužek lahko s tem precej višji. Tudi s tega vidika je iskanje najemniškega stanovanja v času, ko je več turistov (poletni meseci ali december) še nekoliko težje, pravi Komić.
 
Lastniki stanovanj lahko s pomočjo Airbnb ali Bookinga ipd. dosegajo bistveno večje dohodke kot z dolgoročno oddajo v najem. Slednje je bilo še posebej aktualno v minulih letih, ko je večina tako ustvarjenih dohodkov romala direktno v žepe lastnikov. Fiskalna politika je zadevo nekoliko uravnovesila, pa je dejal Branko Potočnik (Insa nepremičnine)
 
V Ljubljani primanjkuje tako hotelov oz. drugih namestitev nizkega, srednjega in visokega cenovnega ranga. Je pa treba vedeti, da vse lokacije niso primerne za tovrstno oddajanje in da je v nekaterih mesecih leta tovrstno povpraševanje izrazito nižje kot v sezoni, izpostavlja Hudnik.

Rešitev je tudi v gradnji novih stanovanj. Trenutno poteka kar nekaj gradenj, med investitorji je tudi republiški stanovanjski sklad (SSRS), ki samo v soseski Novo Brdo načrtuje okoli 500 stanovanj, a bo teh še vedno premalo. Tako gradnja teh stanovanj ne bo vplivala na ceno ali najemnino stanovanj, meni Drevenšek. Podobno razmišlja Natalija Mihelič (Sonce skupina): »Gradnja novih stanovanj bo seveda povečala ponudbo. Vendar predvsem gradnja vseh načrtovanih novogradenj v Ljubljani, ne samo v okviru SSRS. Na pomanjkanje najemniških stanovanj bistveno vpliva oddajanje prek platform Airbnb in Booking ter trenutno visoke prodajne cene stanovanj, zaradi česar se marsikateri prodajalec odloča za prodajo stanovanja in ne oddajo.«

image
Gradnja novih nepremičnin po mnenju večine agentov ne bi bistveno vplivala na cene nepremičnin, saj je potreba po novih stanovanjih višja od novozgrajenih nepremičnin. FOTO: Tadej Regent
Trg novogradnje hitro absorbira

V Mariboru bo prav tako SSRS gradil najemna stanovanja na lokaciji na Studencih. »Pričakujemo, da bo to malo zamajalo najemni trg, saj bo prišlo v nekem času precej stanovanj na trg. Mislim, da bo to vplivalo tudi malo na ceno, predvsem pa na tista 'slabša' stanovanja, ki se bodo oddala težje,« napoveduje Potočnik.
 
Gradnja SSRS bo imela zelo omejen vpliv, tudi če bo v enem letu na voljo več sto novih javnih stanovanj, saj povpraševanje po najemnih stanovanjih sega v več tisoč stanovanj, pa je prepričan Hudnik: »Trg tudi zasebne in javne novogradnje hitro absorbira ker se priseljevanje v Ljubljano iz drugih delov Slovenije še vedno nadaljuje (urbanizacija), zlasti je to pomembno v času konjukture, ko se število delovnih mest v Ljubljani in bližnji okolici poveča tudi za nekaj deset tisoč, česar v času najhujše krize ni bilo.«
Deli s prijatelji