Zidanice na črno so sodu izbile dno

Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, ki jo je pripravilo ministrstvo za infrastrukturo in prostor in je stopila v veljavo 9. marca, je pognala pokonci del stroke in lokalnih oblasti. Nasprotniki uredbe, katere namen je po besedah tvorcev »enostavnejša, hitrejša in cenejša pot do izvedbe gradbene investicije manjših objektov«, zahtevajo, da se njeno izvajanje nemudoma zadrži. Poleg Skupnosti občin Slovenije so odločno proti zlasti v piranski občini, saj je na najbolj obleganem delu slovenske zemlje menda skoraj 500 črnih gradenj.

Po drugi strani so navadni smrtniki, utrujeni zaradi počasne in drage birokracije, zagrabili ponujeno priložnost, da preprosteje, hitreje in ceneje pridejo do prizidkov, lop in drugih tako imenovanih enostavnih in nezahtevnih objektov ali do legalizacije že zgrajenih objektov. Za nezahtevne objekte (na primer zidanice z velikostjo do 80 kvadratnih metrov bruto, lahko tudi v dveh etažah po 40 kvadratnih metrov) ne potrebujete več posebnih gradbenih presoj in projektne dokumentacije, pri enostavnih (na primer lope do 30 kvadratov) pa celo odpade vsa papirologija.

Uredba buri duhove šele en teden, na hodnikih nekaterih upravnih enot odmeva nasvet malim investitorjem, naj pohitijo in čim prej priglasijo dela; to bi lahko pomenilo, da bo v veljavi res kratek čas. Uradniki že vedo.

Vlada v občinskem zelniku?

Po mnenju skupine Odgovorno do prostora! vladna uredba posega v pristojnosti občin: »Težko je oceniti, kako bodo novi seniki, zidanice, visoke ograje in podobni objekti brez strokovno pripravljene dokumentacije prispevali k izboljšanju gospodarskih razmer v državi, še nekoliko težje pa, kakšen bi lahko bil vpliv napovedane mini legalizacije na stanje nacionalnega gospodarstva,« sta v imenu skupine Odgovorno do prostora! sporočila krajinska arhitekta Maja Simoneti in Izidor Jerala; slednji je tudi podsekretar za prostorsko načrtovanje urada za prostor Mestne občine Novo mesto (MONM), na kateri v zadnjem času pospešeno urejajo problem črnih gradenj na vinogradniških območjih v občini.

Jerala ob tem opozarja, da se je glede vprašanja (legalizacije) novomeških zidanic zgodil komunikacijski nesporazum. »Mestna občina Novo mesto v sklopu rednega prostorsko načrtovalskega dela vodi pripravo občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN), ki obravnava okvirno 180 pobud občanov. Namen tega načrta je, da se za že zgrajene zidanice brez gradbenih dovoljenj in ali v nasprotju z gradbenimi dovoljenji, katerih gabariti odstopajo od uveljavljenih pogojev za umeščanje v prostor, ki so bili določeni 25. decembra 2009 z uveljavitvijo občinskega prostorskega načrta (OPN), določijo posebni izvedbeni pogoji, na podlagi katerih bodo lastniki lahko pridobili gradbeno dovoljenje. To je sklop rednega kontinuiranega strokovnega urbanističnega dela, pri katerem se prouči vsak primer posebej, zidanice so praviloma zgrajene na stavbnih zemljiščih, ki so namenjena gradnji zidanic. Občinski svet bo zato ob obravnavi in sprejemanju občinskega podrobnega prostorskega načrta za zidanice, ki so v obravnavi, sprejel odločitev o pogojih za sanacijo neskladnih gradenj na vinogradniških območjih Mestne občine Novo mesto. Postopek javnost prepoznava pod pojmom legalizacija zidanic, čeprav bo ta izvedena šele potem, ko bo lastnik zemljišča pridobil gradbeno dovoljenje in izpolnil pogoje, ki bodo v njem določeni.

Jerala je tudi povedal, da vladna uredba »v vsebino občinskega podrobnega načrta za sanacijo neskladnih gradenj v vinogradniških območjih ne posega, vpliva pa na poznejše obveznosti lastnikov neskladnih gradenj na vinogradniških območjih tako, da bodo nekateri za zidanice do površine 80 kvadratnih metrov lahko pridobili enostavno gradbeno dovoljenje namesto klasičnega«.

Kolikor kapljic, 
toliko zidanic

Po veljavnem prostorskem načrtu novomeške občine smejo legalizirati zidanice do 60 kvadratnih metrov, podrobni prostorski načrt pa naj bi poskrbel še za večje. Doslej je interes izkazalo približno 180 lastnikov za ureditev statusa svojih zidanic v OPPN, še približno toliko naj bi jih bilo, ki se na poziv občine niso prijavili (in so črnograditelji). Novomeških vinogradniških območij je približno 50, na njih je okoli 2000 zidanic in med njimi je po neuradnih, a strokovnih ocenah okoli 20 odstotkov neusklajenih z akti.

Po vsej Dolenjski naj bi bilo 10.000 zidanic, ocene za celotno Slovenijo pa so povsem različne. Slišati je številko 15.000, pa 20.000, Ivo Kuljaj, direktor novomeškega zavoda za turizem in avtor knjige Zidanice, vinske kleti in hrami na Dolenjskem, pa pravi, da se je med pisanjem knjige o naši vinogradniški dediščini dokopal do podatka 23.000.

Prav Kuljaj se zelo trudi, da bi uredili kaotične razmere ter zaščitil lastnike zidanic, ki jim država po vstopu v EU rada potrka na vrata. »Poglejte, dvakrat na leto te obišče inšpektor: najprej ti napiše položnico za 500 evrov, nato pa še odločbo o rušenju objekta. Mi kot lokalna skupnost, ki ima tega največ, se moramo odzvati, je tako?« se priduša Kuljaj, ki je tudi lastnik zidanice in ljubiteljski proizvajalec cvička.

Po njegovem mnenju se je treba odzvati ne z rušenjem in kaznovanjem, ampak z nadzorovano legalizacijo objektov, ki so jih številni rodovi posejali po goricah okoli Novega mesta.

Kritična masa

Dve skupini, sestavljeni sta iz občinarjev in predstavnikov podjetja Topos, na terenu obiskujeta lastnike, ki so se leta 2011 odzvali na poziv k legalizaciji. Vodja pregleda stanja je Igor Merlin, višji svetovalec za prostorsko načrtovanje na MONM ali kar minister za zidanice, kot mu pravi Kuljaj. »Pojavila se je kritična masa vinogradnikov, ki so v inšpekcijskih postopkih, a na osnovi občinskega odloka ali zakonodaje teh stvari ne morejo legalizirati. Trenutno je dovoljenih 50 kvadratnih metrov tlorisa za novogradnjo, legalizira se lahko do 60 kvadratov, večjih zidanic pa ne. V več primerih gre za nekaj kvadratnih decimetrov ali banalno oblikovno neskladnost. Za te pripravljamo poseben načrt,« pojasnjuje Merlin.

»Imamo 180 strank, ki so se prijavile na poziv, na podlagi ogledov pa menim, da bi jih moralo biti več (nelegalnih, op. a.), a se niso vsi prijavili, ker ima prijava finančne posledice. V postopku legalizacije morajo namreč pridobiti projektno dokumentacijo, geodetski načrt, plačati komunalni prispevek, stroške uzurpacije... To je za novogradnjo od 5000 evrov dalje, če gre za prizidek, je seveda manj, odvisno od kvadrature. Legalizacija je predvidena le za zidanice, ki ležijo na stavbnem zemljišču za zidanice. Zaradi ugotovitve, da pobud niso podali vsi lastniki neskladnih gradenj, smo rok podaljšali do konca marca oziroma do takrat, ko nove pobude ne bodo vplivale na nadaljnji postopek priprave odloka.«

Da bi razumeli dolenjsko stisko s prostorom in razbohoteno črnograditeljstvo, se je treba vrniti nazaj, vsaj v 60. leta prejšnjega stoletja. Tedaj je oblast velike posesti na vinogradniških območjih dokončno razdrobila, industrializacija Novega mesta pa je sprožila pravi bum gradnje zidanic. Ljudje so se iz blokov za konec tedna vračali nazaj v naravo, k trti, razlaga Kuljaj. »Na podedovanih flikah so si uredili rajske vrtičke in ker ni bilo urbanistične politike, je nastal ogromen fond na črno zgrajenih objektov.«

V 80. letih so bile dovoljene zidanice v izmeri 5 x 7 metrov, 35 kvadratnih metrov, in to ne glede na velikost parcele, obdelovalne površine vinograda. Tako naj bi omejili naseljevanje v zidanicah, toda že razvoj tehnike obdelovanja je zahteval širitev objektov; ob osnovnem objektu sta zrasli še garaža za traktor, drvarnica za škropilnico... Dovoljenja so bila – ali pa ne, saj inšpektorji niso najedali. A prišli so drugi časi, še posebno po vstopu v EU. »Zdaj ti ljudje umirajo in zadeve se dedujejo. Eni so stare zidanice podrli, na istem mestu zgradili nove, zdaj pa ne morejo dobiti uporabnega dovoljenja,« pravi Merlin.

Zidanice brez turizma

Zelo zainteresirani za legalizacijo svojih objektov so seveda tudi lastniki zidanic, ki bi radi zidanico izkoristili v turistične namene. V Konzorciju turizem v zidanicah je 100 lastnikov iz Bele krajine, Obsotelja-Kozjanskega, z Dolenjskega, a le 40 od njih je tudi dejavnih. »Preostalih 60 jih nima uporabnega dovoljenja, to pa je predpogoj za oddajo objekta v najem,« razkrije član upravnega odbora konzorcija in direktor Kompasa Novo mesto Matjaž Pavlin. Nova vladna uredba jih ne zadeva, saj zidanice kot nezahtevni objekti niso namenjene bivanju, konzorcij pa turistom ponuja prav to, bivanje v zidanicah. »Želimo, da bi bile obravnavane kot stanovanja, za katera je potrebno le gradbeno dovoljenje, ne pa tudi uporabno. Načrte novomeške občine pozdravljamo, vendar se bojim, da je strošek 5000 evrov za legalizacijski postopek v teh kriznih časih za številne previsok.«

Pavlin meni, da so turistične zidanice velik potencial za ljudi, občine in državo, toda za zdaj so večinoma mrtvi kapital. »Tudi pri novi vladi bomo lobirali za našo stvar, ki je unikatna v svetu in privablja predvsem višjecenovne tuje goste. Toliko neprijetnih ukrepov je, zakaj ne bi bilo končno še kakšne olajšave?« za konec pristavi Pavlin, ki še navrže, da je ves prah, ki se dviga okoli vladne uredbe, brez zveze, saj da še zdaleč ni mogoče graditi kar tako.