RADOMLJE – Ob vsesplošnem upadanju standarda in dvigu takih in drugačnih davkov javnost že več dni razburja napoved ministrstva za finance o novem davku na nepremičnine. Če so politiki po vrednotenju nepremičnin še obljubljali, da nas davek ne bo stal nič več kot zdajšnje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, je zdaj jasno, da bo vsakega državljana precej bolj udaril po žepu.
Po izračunih ministrstva bo namreč povprečna obremenitev pri stanovanjskih nepremičninah znašala okoli 120 evrov na nepremičnino, kar je povprečno dvakrat več od omenjenega nadomestila. Koliko davka boste na koncu plačali, bo seveda odvisno od tega, kakšno posplošeno tržno vrednost nepremičnin vam je izračunala Geodetska uprava RS (Gurs), saj bo država to obravnavala kot davčno osnovo. Tako je povsem razumljiva zgroženost poznavalca, ki je za primer absurdnosti opozoril na luksuzno vilo, ki je zrasla na nekdanjem zemljišču gradu Kolovec v Radomljah – Gurs jo je ocenil na vsega skupaj 249.361 evrov. »Toliko kot kakšno staro, razpadajoče stanovanje v središču Ljubljane ali katerem obalnem mestu. To pomeni, da bo lastnik za tak luksuz v skladu s formulo 0,15 odstotka vrednosti nepremičnine plačal le okrog 370 evrov. Toliko bo kmet plačal za malce večjo njivo ali vinograd!« pravi poznavalec in seveda tudi davkoplačevalec. Lastnik vile Kolovec je po naših podatkih kreativni direktor in soustanovitelj oglaševalske agencije Futura DDB Vital Verlič.
Kjer je nekoč stal grad
Da gre res za impozanten objekt, pričajo fotografije iz arhitekturnega zbornika Luksuzne vile. Kot piše, je investicija znašala 1000 evrov na kvadratni meter, glavna stavba pa stoji v osi baročnega parka nekoč mogočnega gradu Kolovec, ki ga dokumenti omenjajo že v 16. stoletju, leta 1943 pa so ga požgali partizani. Od grajske stavbe in pomožnih poslopij ni ostalo tako rekoč nič, ohranil se je le baročni park francoskega tipa s kapelo in dvema paviljonoma, ki je bil zaščiten kot spomenik prve kategorije.
»Ravno park je investitorja tako očaral, da sta sklenila posestvo kupiti in si na njem zgraditi dom. Pristojni so dovolili novo gradnjo le na mestu in v gabaritih nekdanje grajske stavbe,« piše v zborniku, iz katerega je mogoče razbrati še, da je v pritličju stavbe veliko preddverje, iz katerega se lahko pride v dnevno sobo, na levi strani je jedilnica s kuhinjo, na desni knjižnica z biljardom in še naprej pokrit bazen s savno. Spalnice so v nadstropju. Poleg stavbe stojita gospodarsko-bivalni objekt z garažami in dvema apartmajema ter pomožno skladišče.
Stroški gradnje ne določajo vrednosti
Za pojasnila, kako je mogoče, da je objekt, ki je zgolj glede na investicijsko ceno vreden 1,150.000 evrov, seveda brez pripadajočega zemljišča, parka, na koncu ocenjen na 250.000 evrov, smo se obrnili na Gurs. Najprej so nam pojasnili, da gre za luksuzno hišo, ki stoji na »samo« tisoč kvadratnih metrov veliki parceli in katere fundus je 500 kvadratnih metrov. Neto tlorisna površina znaša 1100 kvadratnih metrov, uporabne površine pa je le 354 kvadratnih metrov. Bi ob pogledu na fotografije temu verjeli?!
Hiša je bila zgrajena leta 1990 v vasi Kolovec in leži v vrednostni coni z vrednostno ravnijo številka 9. »Očitno je bila zgrajena luksuzna in velika hiša z dragimi materiali na dokaj majhni parceli na dokaj nezanimivi lokaciji. Postavlja se namreč vprašanje, kdo bi bil pripravljen plačati milijon evrov za takšno hišo na tako majhni parceli in na takšni lokaciji. Verjamem, da v Sloveniji verjetno ne bi našli takšnega kupca,« je povedal direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin pri Gursu Dušan Mitrović in dodal, da je treba pri ocenjevanju tržnih vrednosti nepremičnin razumeti, da stroški gradnje ne določajo tržne vrednosti, temveč jo ponudba in povpraševanje. »Torej se ne postavlja vprašanje, zakaj je vrednost le 250.000 evrov in ne milijon, kolikor so bili stroški gradnje, temveč je ključno vprašanje, za koliko denarja je mogoče takšno hišo na takšni lokaciji prodati. S sistemom množičnega vrednotenja nepremičnin ne moremo 100-odstotno zadostiti vsem mogočim primerom nepremičnin v naravi, tovrstna nepremičnina je zelo drugačna od drugih, kar je razvidno že iz navedenih dejstev in ugotovitev,« je pojasnil in sklenil, da je v Sloveniji precej območij, kjer na trgu nepremičnin ni povpraševanja in kjer so stroški gradnje večji, kot je njihova tržna vrednost: »To ni nič nenavadnega, pomembno pa je, da se lastnik zaveda, da gre v gradnjo, kjer bo za material in gradnjo porabil več denarja, kot bo kadar koli lahko iztržil za takšno nepremičnino na trgu.« Ob takšni razlagi se sprašujemo le, ali je lastnik supervile Vital Verlič torej pripravljen Kolovec prodati za 249.361 evrov. Močno dvomimo ...
Državi po novem precej več davka
Predlagatelji zakona o davku na nepremičnine so izračunali, da naj bi lastnik 80 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani plačal okoli 230 evrov davka na nepremičnine, kar je skoraj dvakrat več, kot plača zdaj prek nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Za stanovanje v Murski Soboti bi lastnik plačal 65 evrov davka, njegova obremenitev bi bila glede na današnjo višja za približno 20 evrov.
Lastnik se strinja z nizko oceno
Za komentar vrednosti nepremičnine smo prosili tudi Vitala Verliča. Povedal nam je, da težko komentira oceno Gursa, saj ne pozna njihove metodologije. »Informativni izračun, ki sva ga z ženo dobila od njih leta 2011, se sicer razlikuje od ocene, ki ste jo povzeli na njihovem portalu. Zahvaljujem se vam za podatek in se strinjam, da bi morala biti ocena glede na desetletna vlaganja večja,« je še povedal Verlič.
