LJUBLJANA – Stanovanjska inšpekcija je februarja in marca pod drobnogled vzela početje dela upravnikov večstanovanjskih objektov, pri čemer so se osredotočili na to, kaj so upravniki počeli s sredstvi etažnih lastnikov. Akcija stanovanjske inšpekcije Inšpektorata RS za okolje in prostor (IRSOP) je pokazala, da v splošnem upravniki, katerih poslovanje se lahko poenostavljeno oceni kot normalno, opravljajo storitve upravljanja v večstanovanjskih stavbah v skladu z zakonom in s sklenjeno pogodbo. »Težave običajno nastanejo pri upravnikih, ki imajo poslovne težave, predvsem tistih, ki imajo blokirane račune. V teh primerih upravnik iz rednih računov ne more plačati računov, ki se nanašajo na stroške upravljanja etažnih lastnikov, hkrati pa postanejo sredstva etažnih lastnikov namenjena upravnikovim upnikom.«
In kakšne so ugotovitve?
Ko gre za poslovanje upravnikov z rezervnim skladom, inšpektorji hujših kršitev niso ugotovili. Med nadzorom so inšpektorji od 12 upravnikov pridobili seznam vseh objektov, ki so jih upravljali. Podrobnejši pregled naključno izbranih večstanovanjskih stavb je za obdobje od 1. januarja 2014 do dne pregleda pokazal, da imajo vsi nadzirani upravniki v skladu z zakonom odprte posebne fiduciarne transakcijske račune, na katerih zbirajo sredstva rezervnega sklada. Kršitve v zvezi s porabo sredstev rezervnega sklada pri izbranih upravnikih niso bile ugotovljene.
Precej neplačil, slaba komunikacija, visoki zneski terjatev
Drugačna pa je bila zgodba pri nazoru nad izvajanjem plačil dobaviteljem blaga in storitev. Tu pa je bilo stanje precej slabše. Inšpektorji so pri 16 dobaviteljih blaga in storitev (večinoma je šlo za javna podjetja) za 16 izbranih upravnikov zahtevali podatke o terjatvah. Ugotovljen je bil precejšen obseg neplačil, ki pa so lahko tudi prehodnega značaja. Kot dolžnik se namreč vedno prikazuje upravnik, čeprav so lahko dejanski dolžniki tudi posamezni etažni lastniki. Tako s seznama neplačnikov ni jasno razvidno, kdo je dejanski dolžnik. Iz posredovanih podatkov pa je razvidno, da je komunikacija med upravniki in dobavitelji pomanjkljiva, prav tako dobavitelji običajno ne komunicirajo z etažnimi lastniki. Večinoma šele ob daljšem obdobju neplačil in s tem relativno visokem znesku terjatve do posameznega etažnega lastnika dobavitelji etažne lastnike obvestijo o nameravani prekinitvi dobav ali zoper etažne lastnike vložijo sodne zahtevke za plačilo.
Inšpektorji ukrepati ne morejo, lahko pa predlagajo
Zakonsko gledano inšpektorji nimajo pooblastil ukrepanja v primeru ugotovljenih nepravilnosti, zato so bili cilji akcije usmerjeni predvsem v ugotavljanje stanja. IRSOP je glede na ugotovitve oblikoval nekaj predlogov za izboljšanje stanja: ti so usmerjeni predvsem v izboljšanje komunikacije med etažnimi lastniki, upravniki in dobavitelji ter večjo preglednost na področju zbiranja sredstev posameznega večstanovanjskega objekta.
In kakšni so predlogi? Stanovanjska inšpekcija je predlagala uvedbo enega samega, posebnega računa za posamezno večstanovanjsko stavbo, na katerem bi se zbirala sredstva etažnih lastnikov in ki ne bi mogel biti predmet izvršilnih postopkov upnikov upravnika v primeru njegove poslovne insolventnosti. Ravno tako je stanovanjska inšpekcija predlagala, da se zakonsko zaveže dobavitelje blaga in storitev, namenjenih etažnim lastnikom, da so v primeru neplačil o neplačilih v primernem roku (npr. zamuda plačila več kot 30 dni) dolžni obvestiti etažne lastnike.
