Maja S. je lani spomladi ostala brez službe. Položnice, plačila stanovanjskega kredita ter prispevkov za socialno varnost in zdravstveno zavarovanje so prihranke hitro topili. V upanju na boljše čase je, ves čas v iskanju službe, pogoltnila svoj ponos in se preselila nazaj domov z odločitvijo, da bo poskušala priti na zeleno vejo tako, da bo nekaj mesecev (dokler ji ne bo uspelo najti nove službe) svoje stanovanje oddajala turistom.
Začeti je preprosto
Težko je reči, koliko lastnikov slovenskih nepremičnin, ki prek spletnega portala Airbnb oddajajo sobe, stanovanja ali hiše turistom, je v tovrstno dejavnost gnala stiska. Po nekaterih ocenah naj bi bilo vseh slovenskih sobodajalcev okoli 2000. Ko smo na dan nastajanja tega članka poskušali najti prenočišče v Sloveniji za eno noč (na 2. avgust) za eno osebo, nam je portal ponudil več kot 200 zadetkov. Povprečno bi za prenočitev odšteli dobrih 60 evrov, za najcenejše prenočišče le 9. Za najem luksuzne počitniške hiše z 12 ležišči v Podčetrtku bi na noč odšteli 1108 evrov. Zanimanje turistov je precejšnje, pravijo sobodajalci, kar ni nič čudnega – lani je bilo samo v Ljubljani kar 1,19 milijona turističnih prenočitev.
»Prvi koraki za oddajanje stanovanja prek Airbnb so preprosti: na spletni portal vneseš podatke o nepremičnini, ki jo oddajaš, določiš pogoje in ceno ter dodaš nekaj fotografij. Ko to storiš, moraš dokazati, da imaš dostop do nepremičnine, ki jo ponujaš na spletu – če se prav spominjam, sem jim morala po elektronski pošti poslati fotografije položnic in kupne pogodbe. Preden začneš oddajati nepremičnino, se odločiš (in določiš na svojem spletnem računu), kako ti bo Airbnb nakazoval denar – izbrala sem PayPal, pri katerem je provizija minimalna. Minimalno, okoli dva evra, pobere posrednik Airbnb – preostalo je tvoje,« pripoveduje Maja S. Vendar mora sobodajalec pri nas, preden začne oddajati, izpolniti še vrsto pogojev ter se zavezati, da bo plačeval nekaj obveznih dajatev.
Davki, prispevki, takse
Posamezniki, kot je Maja S., vse informacije, ki jih potrebujejo, če želijo oddajati nepremičnino (kot fizična oseba, če ponujajo do 15 ležišč in če skupno ne nameravajo oddajati nepremičnine več kot pet mesecev na leto) najdejo v brošuri, objavljeni na spletni strani Finančne uprave Republike Slovenije. Prvi korak je vpis v davčni ter poslovni register (Ajpes) in pridobivanje dovoljenj – dokazila o lastninski ali razpolagalni pravici, uporabnem dovoljenju (le pod določenimi pogoji) ter soglasje vseh (!) solastnikov nepremičnine. Če se vam zadeva do tu še niti ni zdela preveč zapletena, berite dalje.
Nemočne občine Na JZ Turizem Ljubljana podpirajo vse oblike oddajanja prenočišč, če sledijo zakonskim obveznostim in imajo v celoti formalnopravno urejeno delovanje. Pravijo, da ekonomija delitve, kamor spada tudi oddajanje namestitvenih zmogljivosti prek portala Airbnb, pri nas še ni regulirana in urejena. A to ne pomeni, da nimajo vsi, ki oddajajo prek Airbnb, urejenega statusa. Moti jih, da sivi del te ekonomije ni niti prepoznan niti urejen. Turisti, ki neprijavljeni prebivajo v nastanitvah Airbnb, ne plačujejo turistične takse, prav tako jih ne zazna statistika prihodov in prenočitev. Zavedajo se, da dodatna ponudba prenočitev bogati turistično ponudbo mesta in celo privablja nove obiskovalce, zato želijo, da bi se oddajanje primarnih premičnin (torej tistih, kjer ljudje živijo) prek Airbnb za krajši del leta uredilo tako, da bo zakon dostopen in življenjski. Občine brez sodelovanja države s spreminjanjem obstoječih zakonov ne morejo same urejati tega področja, ugotavljajo na JZ Turizem Ljubljana. |
Najpozneje v osmih dneh po vpisu v poslovni register se mora najemodajalec odločiti, ali bo davčnemu organu priglasil ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 80 odstotkov (za nevešče računovodstva preprostejša možnost) predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti. Plačevati bo moral akontacijo dohodnine od dohodka iz dejavnosti, prispevke za socialno varnost (162,12 + 40,80 evra na leto), DDV in računovodski servis. Za vsakega turista bo moral plačati turistično takso in ga prijaviti pristojnim ustanovam. Ob tem pa še: pričakati goste, pospravljati stanovanje in biti receptor, hišnik in turistični vodnik v enem.
Zapleteni predpisi
»Lahko bi rekli, da se pri nas nepremičnin turistom sploh ne da oddajati, saj je vse skupaj preveč zapleteno. Če to hočeš početi, moraš dejansko imeti hotel,« opozarja Vasja Veber, eden od pobudnikov za ureditev oddajanja prek Airbnb pri nas. »Zakonodaja je prirejena poklicnim sobodajalcem in sploh ne loči med ljudmi, ki bi to delali občasno, in tistimi, ki od tega živijo. Tisti si lahko privoščijo recepcijo in nekoga, ki gosta prijavi na štiri konce (turističnemu uradu, občini, Fursu in policiji), kakor ga moraš prijaviti pri nas – čeprav pošiljaš iste podatke in jih pošiljaš državi. Slednje sicer že urejajo na direktoratu za turizem, kar je pohvalno, je pa do cilja še dolga pot. Pametno bi bilo hkrati poenostaviti tudi pravila za profesionalne sobodajalce, saj je na splošno zakonodaja pri nas zelo neprijazna do turizma, ta pa je v zadnjih letih v razmahu. Žalostno je, da se država tako počasi odziva pri tako dobičkonosnem področju, ko pa gre za investicijo v izgubaško termoelektrarno, se stvari hitro uredijo.«
Veber omeni še težavo, ki je še posebno pereča v mestih, kot je Ljubljana, kjer se sicer oddaja največ nepremičnin. »Da sploh začneš zakonito oddajati stanovanje v večstanovanjski zgradbi, potrebuješ soglasje 75 odstotkov stanovalcev, če tam nisi prijavljen, pa 100 odstotkov. Lahko si predstavljate, kako je 50 ljudem potrkati na vrata in jih prositi za dovoljenje, če živiš v večjem bloku. Slovenec ne privošči sosedu, da bi zaslužil kakšen evro in noče v bližini ničesar, kar ni slovensko.« Kot dober primer ureditve kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom omeni Amsterdam, kjer lahko kdor koli brez kakršnih koli dovoljenj odda nepremičnino za do 90 dni na leto. »Pri nas se odgovorni vedejo, kot da se z oddajanjem stanovanj turistom ljudje sploh še ne ukvarjajo, namesto da bi pogledali, kaj se na trgu dogaja, proučili težave in možnosti zlorab ter na podlagi tega spisali zakonodajo.«
Kdo so tarče inšpektorjev
Maja S. seveda ni edina, ki težko zadovoljuje neživljenjske zahteve slovenske birokratske mašinerije. Večina jih zato oddaja na črno ali pa se zatečejo v sivo cono, oddajanju nepremičnin turistom prek Airbnb. Pogodbe za kratkoročni najem so pri nas precej problematične. Zakon za takšne pogodbe denimo zahteva 90-dnevni odpovedni rok, kar v pogodbi, ko nekomu daješ nepremičnino v najem za nekaj dni, ni sprejemljivo. Takšne pogodbe po črki zakona niso veljavne, a jih je država večinoma tolerirala. Neuradno smo izvedeli, da se inšpektorji na tiste, ki zaslužek prijavijo, kljub neizpolnjevanju vseh zakonsko zahtevanih formalnosti običajno ne spravljajo – njihova tarča so predvsem tisti, ki tovrstnega početja sploh ne prijavijo.
Da stvari še lep čas ne bodo urejene, je postalo jasno pred kratkim, ko je ministrstvo za gospodarski razvoj in tehnologijo javnost obvestilo, da septembra lani ustanovljeni medresorski delovni skupini ni uspelo pripraviti akcijskega načrta za poenostavitev zapletenih predpisov, ki urejajo področje oddajanja nepremičnin turistom. Hkrati so sporočili, da bo nadzor sobodajalcev poostren. To pa bo zagotovo najbolj prizadelo prav tiste, ki se za oddajanje odločijo zaradi finančne stiske, saj najtežje sledijo pogojem, ki jih od njih zahteva država. Medresorska delovna skupina bo v sodelovanju z drugimi resorji še naprej iskala rešitve, ki bodo ob smiselnih pogojih gostiteljem omogočile zakoniti zaslužek.
