Avstrijci kupujejo pomursko zemljo

Podobno kot pred leti, ko so predvsem Angleži kupovali cele kmetije in zapuščene nepremičnine na Goričkem, so zdaj vroča roba za tujce, zlasti Avstrijce, kmetijska zemljišča. To velja predvsem za obmejna območja v Apaški dolini, ki je nekoč veljala za eno od žitnic Slovenije. Dedičem kavnega barona Juliusa Meinla v denacionalizacijskem postopku sicer ni uspelo dobiti nazaj več kot 200 hektarjev kmetijskih zemljišč, zato pa jih zdaj poskušajo kupiti kmetje z levega brega reke Mure.

Na pomurskem nepremičninskem trgu še ni zaznati večjega zanimanja za nakupe, ki bi bili posledica višje gospodarske rasti, tako kot to velja za osrednjo Slovenijo. Tudi sicer so tu cene nepremičnin precej nižje od slovenskega povprečja, drugače pa je s kmetijskimi zemljišči. Tu je trg že oživel. Avstrijci ponujajo po evro, dva in več za kvadratni meter kmetijskega zemljišča.

Več povpraševanja, 
višje cene

Skrajna severovzhodna regija po številu prodaj kmetijskih zemljišč presega slovensko povprečje. Leta 2015 je bilo v Pomurju evidentiranih 783 prodaj kmetijskih zemljišč. Podatka za lani še ni, vendar je pričakovati, da se je število prodaj kmetijskih zemljišč še povečalo, še bolj naj bi se povečalo letos. Na povečani promet bo vplivala zmerna rast cen kmetijskih zemljišč. Leta 2014 se je ta gibala okrog 0,70 evra za kvadratni meter (najvišja je v obalno-kraški regiji, kar 4,32 evra za kvadratni meter), v letu 2015 je poskočila na evro za kvadratni meter kmetijskega zemljišča. Rahlo rast je bilo zaznati tudi lani, ko se je približala slovenskemu povprečju, 1,40 evra za kvadratni meter kmetijskega zemljišča. Kljub rasti cen so te še vedno med najnižjimi v Sloveniji. In kaj se je dogajalo na zemljiškem trgu v Pomurju?

Kot je pokazala analiza trga kmetijskih zemljišč, ki so jo opravili strokovnjaki Darja Matjašič, dr. Emil Erjavec in dr. Damijana Kastelec in je bila objavljena v IB reviji, sta v Pomurju po cenah izstopali občini Apače in Ljutomer, kjer so se cene gibale od evra do 1,50 evra za kvadratni meter. V drugem razredu so preostale občine desnega brega Mure in občini Puconci in Odranci, v katerih se je cena gibala od 0,70 do enega evra za kvadratni meter. V vseh drugih občinah pa je dosegala do 0,70 evra za kvadratni meter kmetijskega zemljišča. Na cene v Apaški občini vpliva povpraševanje. Za to in tudi puconsko občino je značilna koncentracija kmetijskih gospodarstev, ki jih pesti pomanjkanje kmetijskih zemljišč. Povpraševanje v obeh občinah presega ponudbo, čeprav raziskava tega ni zaznala.

Avstrijci ponujajo več

Ali lahko nadpovprečne cene kmetijskih zemljišč v občinah Apače in Ljutomer povezujemo z naraščanjem števila tujih kupcev kmetijskih zemljišč? Leta 2015 je bilo po podatkih Gursa od 571 registriranih (končanih s sklenitvijo kupo-prodajne pogodbe in vpisom v zemljiško knjigo) prodaj kmetijskih zemljišč v Pomurju kar 17 poslov sklenjenih s tujci. V Sloveniji je bilo vseh tujih kupcev 51, od tega 12 Avstrijcev in pet Hrvatov. Avstrijci so kmetijska zemljišča kupovali v občini Apače. Danilo Rihtarič, direktor Kmetijske zadruge Radgona in Kmetijstva Črnci, pravi, da vsak avstrijski kupec vnaša določeno negotovost na trg kmetijskih zemljišč in povzroča rast cen. Ponudbe avstrijskih kupcev so bile v letih 2015 in 2016 dvakrat višje od povprečnih cen kmetijskih zemljišč v Pomurju. Ponujali so dva evra in več za kvadratni meter.

Avstrijci v delu spodnje Štajerske imajo podoben problem kot naši kmetje – pomanjkanje kmetijske zemlje, zato jo kupujejo pri nas in jo zaradi bližine tudi obdelujejo. Čeprav cene močno dvigujejo, zemljo dobijo pol ceneje kot v Avstriji. Sejejo konvencionalne poljščine tako kot naši kmetje. Dejstvo pa je, da oni pri nas lahko opravijo nakup, naši kmetje pa ga v Avstriji ne morejo, saj imajo Avstrijci vgrajene prikrite mehanizme, ki tujca pri nakupu takoj izločijo. Pri nas so pri nakupu povsem izenačeni s slovenskimi kmeti, ki pa jih pri ponudbah le težko dohajajo. Rihtariča predvsem boli, da sta avstrijski in slovenski kmet izenačena pri nakupu. »Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS je na šestem mestu in avstrijski kmet brez težave odkupi zemljišče, čeprav se sklad vedno prijavi za nakup. Vendar sta predkupna pravica in zakon jasna. Avstrijski kmet je v tem primeru privilegiran.«

Sklad odkupuje zemljišča

Na Upravni enoti Gornja Radgona so v letu 2015 izdali 251 odločb, povezanih s pravnimi posli s kmetijskimi zemljišči. Gre za kupo-prodajne in zakupne posle. Lani je bilo izdanih 291 odločb. V letu 2015 so bile sklenjene štiri kupo-prodajne pogodbe, pri katerih so bili kupci avstrijski državljani. Lani jih je bilo sklenjenih šest in še tri, kjer sta bila prodajalec in kupec avstrijska državljana. Za zdaj Avstrijci ne sklepajo zakupnih pogodb. Podatkov o drugih zemljiških operacijah, ki bi tujcem zagotavljale prednostno pravico pri nakupu, ali o izigravanju našega zakona o kmetijskih zemljiščih na upravni enoti nimajo, saj podatkov o morebitnem ustanavljanju stvarne služnosti ali zemljiškega dolga lastniki niso dolžni prijavljati upravnim enotam. Zaznamki o ustanovitvi stvarne služnosti, zemljiškem dolgu ali zastavni pravici (hipoteki) se vnašajo neposredno v zemljiško knjigo.

Med kmeti je pogosto slišati očitke, da Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS ne opravlja svoje vloge na obmejnem območju v smislu zaščite slovenskih interesov in uveljavljanja predkupne pravice pri nakupu kmetijskih zemljišč. Rihtarič je prepričan, da bi v mejnem pasu sklad moral imeti absolutno predkupno pravico. Toda kmetje zunaj obmejnega pasu tega ne razumejo in temu nasprotujejo. Da sklad tu ne bi opravljal svoje vloge, ni mogoče trditi, saj je, kot je pojasnila direktorica sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Irena Šinko, »na območju Apaške doline v letu 2014 prejel 14 ponudb za nakup 11,7 hektarja kmetijskih zemljišč, od tega je sklenil kupo-prodajno pogodbo v petih primerih in odkupil 4,8 hektarja kmetijskih zemljišč. Zaradi uveljavljanja prednostne pravice drugih prednostnih upravičencev je bil neuspešen v devetih primerih, v katerih se je prodalo 6,1 hektarja zemljišč. V letu 2015 je sklad dobil 12 ponudb za 15,5 hektarja, od tega je sklenil kupo-prodajno pogodbo v petih primerih, za 7,7 hektarja zemljišč. V letu 2016 je bilo 17 ponudb za 22,9 hektarja, od tega je sklenil pogodbo v treh primerih, za 2,1 hektarja, štirje primeri o sklenitvi pogodbe so še v teku.«

Nižja samopreskrba s hrano

Zaradi uveljavljanja prednostne pravice drugih prednostnih upravičencev je bil sklad neuspešen v desetih primerih nakupov, v katerih se je prodajalo 13,6 hektarja kmetijskih zemljišč. »V nobenem primeru, ko je sprejel ponudbo za nakup zemljišča, od sprejema ni odstopil. V vseh navedenih primerih, ko je bil neuspešen pri nakupu kmetijskih zemljišč, so uveljavljali prednostno pravico drugi prejemniki ponudbe v skladu z določili 23. člena zakona o kmetijskih zemljiščih, saj je sklad kot prednostni upravičenec šele na šestem oziroma zadnjem mestu,« še pojasni Šinkova.

S prodajo zemlje na naši strani meje Avstrijcem se znižuje tudi slovenska samopreskrba. Avstrijski kmet v Sloveniji ne bo kupoval repromateriala in slovenskemu potrošniku ne bo prodal nobenega izdelka. Pridelek bo odpeljal čez mejo. Rihtarič tudi zato meni, da je nujno, da se zakon spremeni vsaj v obmejnem pasu nekako pet ali deset kilometrov ob meji in da lahko sklad ali država uveljavita predkupno pravico. »Saj mora vsaka normalna država poskrbeti, da je obmejni pas varovan, pri nas pa ni tako. Ali naj se sklad povzpne na višje mesto po pravici do nakupa kmetijskih zemljišč ali naj se določijo katastrske občine,« pravi Rihtarič in dodaja, da je boljša rešitev določitev katastrskih občin, v katerih bi lahko uveljavili predkupno pravico pri nakupu kmetijskih zemljišč. Podobno kot pri stavbnih, kjer sta v določenih primerih občina ali država predkupna upravičenca.